Droit à l’image et biens immobiliers : quel(s) droit(s) pour le propriétaire du bien ?

Vous avez photographié un bien immobilier depuis le trottoir d’en face et vous souhaitez exploiter commercialement cette image.

Pouvez-vous exploiter l’image du bien d’autrui sans l’autorisation du propriétaire du bien ?

 

L’absence de droit exclusif du propriétaire du bien

 

Depuis un arrêt de 2004, la réponse de principe est oui.

Avant ce revirement de jurisprudence, seul le propriétaire avait le droit d’exploiter l’image de son bien. L’exploitation d’une photographie d’un bien immeuble sans autorisation du propriétaire portait automatiquement atteinte au droit de jouissance du propriétaire (Jurisprudence dite « Café Gondré » de 1999). Il suffisait que l’image du bien soit commercialement exploitée par autrui sans autorisation.

Puis, la jurisprudence a exigé que le propriétaire prouve l’existence d’un trouble certain (Jurisprudence dite « Roch Arhon » de 2001).

Désormais, si le propriétaire souhaite s’opposer à l’exploitation de l’image de son bien par autrui sans son autorisation, il doit prouver que cette exploitation lui cause un trouble certain et que ce trouble est anormal. « Le propriétaire d’une chose ne dispose pas d’un droit exclusif sur l’image de celle-ci ». (Jurisprudence dite « Hôtel de Girancourt » de 2004).

À défaut de trouble anormal au droit de jouissance du propriétaire ou à son droit au respect de la vie privée, l’exploitation de l’image de son bien par un tiers sans son autorisation est possible.

 

Coexistence des droits d’auteur sur les biens

 

Attention toutefois au droit d’auteur : le bien immeuble que vous avez photographié peut être également protégé par le droit d’auteur au bénéfice de l’architecte dudit bien ou de ses ayant-droits.

Avez-vous besoin de l’autorisation de l’architecte pour exploiter l’image d’un bien immeuble protégé par le droit d’auteur ?

La réponse est moins évidente : en théorie, oui, vous aurez besoin de l’autorisation de l’auteur architecte car toute reproduction d’une œuvre protégée sans l’autorisation de son auteur constitue un acte de contrefaçon (article L.122-4 du Code de la propriété intellectuelle).

Cependant la jurisprudence n’est pas homogène. Dans un arrêt de 2005, l’exploitation de l’image d’un bien immeuble par autrui sans l’autorisation des auteurs a été admise (Jurisprudence dite « Place des Terreaux » de 2005).

 

Quid des biens immeubles publics ?

 

La reproduction de l’image des biens immeubles public est libre, en principe.

Attention toutefois, il existe une exception pour les biens immeubles des domaines nationaux.

Depuis le mois de juillet 2016, l’article L.621-42 du Code du patrimoine dispose que :

« L’utilisation à des fins commerciales de l’image des immeubles qui constituent les domaines nationaux, sur tout support, est soumise à l’autorisation préalable du gestionnaire de la partie concernée du domaine national ».

Cette nouvelle disposition a été déclarée conforme à la Constitution par une décision du 2 février 2018 du Conseil Constitutionnel.

 

Pour plus d’informations sur le droit à l’image des biens, n’hésitez pas à nous contacter à l’adresse suivante :

avocats@degez-kerjean.fr

 

Olivia BELOUIN, Sylvie DEGEZ